С начала 2000-х годов в мировой практике активно реализуются и разрабатываются новые концепции совмещения жилья и места работы в рамках жилых комплексов. Развитие и расширение типологии офисно-жилых комплексов было спровоцировано распространением новых подходов к технологической и пространственной организации рабочего процесса, а также изменениями в системе ценностей работников – в настоящее время одним из основных приоритетов для работников становится возможность формирования собственного баланса между работой и жизнью.
Формат «жилье+место работы» востребован прежде всего среди работников, занятых в непроизводственных интеллектуальных сферах: программисты, дизайнеры, фотографы переводчики, редакторы, контент-менеджеры, работники рекламной сферы, журналисты. Возрастной состав работников, заинтересованных в приближении места работы к жилью различный – в среднем от 18 до 75 лет.
ДЕМОГРАФИЧЕСКИЕ КРИТЕРИИ позволяют выделить следующие группы потребителей:пожилые люди, семьи с детьми, бессемейные (20-50 лет).
Приведенные ниже портреты пользователей были созданы преимущественно на основе анализа опыта Великобритании, Германии, Америки и Канады.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Рис. 1. Влияние направления деятельности на выбор схемы взаимодействия жилых и рабочих пространств
Для операторов малого бизнеса деление на жилую и рабочую зону имеет принципиальное значение, так как в большинстве случаев требуется нанимать дополнительных сотрудников и принимать посетителей. Эти условия определяют требования к взаимодействию жилых и рабочих пространств – офисно-жилая единица или отдельный офис в структуре комплекса.
В частных случаях офисно-жилые единицы могут примыкать к общественной частиили входить в ее структуру.Таким образом, возникает прямая связь офисно-жилой структуры с общегородскими пространствами.
Представители творческого малого бизнеса, как правило, тесно связывают свою жизнь с работой. Поэтому наиболее распространенным выбором среди творческих людей является офисно-жилая единица. Однако при необходимости создания качественного презентационного офиса будет востребован отдельный офис в структуре комплекса. Офисно-жилые единицы могут примыкать к общественной части,в ряде случаев оправдано размещение специфического жилья в первых этажах ОЖК.
Место в коворкинге не популярно у большинства творческих людей, так как не позволяет сконцентрироваться и уединиться, а также делает невозможным выражение собственной индивидуальности.
Для семей с детьми в структуре комплекса необходимыдетские учреждения и жилой двор, изолированный от транзитных потоков посетителей общегородской части. Отсутствие
приватности и недостаток инфраструктуры в ряде случаев заставляет работников при появлении детей менять офисно-жилой формат на традиционный стиль работы и жизни.
Жилье для пожилых целесообразно располагать вблизи полуобщественных пространств или общих многофункциональных рабочих пространств. Такое размещение будет активизировать участие пожилых людей в общественной жизни. Для пожилых наиболее приемлемым является формат офисно-жилой единицы, который обеспечивает смену впечатлений.
.jpg)
.jpg)
.jpg)
Рис. 1. Влияние демографических факторов на выбор схемы взаимодействия жилых и рабочих пространств
Заинтересованность населения в новых форматах рабочих пространств демонстрирует популярность коворкингов. Экспертный опрос-интервью[2], проведенный среди операторов ведущих коворкингов показали, что данный формат ориентирован на достаточно ограниченную категорию работников, поэтому уже в ближайшей перспективе может возникнуть потребность в иных пространственных структурах, в частности позволяющих совмещать жилье и небольшой офис. К настоящему моменту основными потребителями данных структур эксперты называют представителей творческого малого бизнеса и удаленных сотрудников компаний.
Потребность в иных пространственных структурах для работы подтверждает тот факт, что при распространении коворкинг-пространств и иных мест для дистанционной работы (антикафе, кафе), стабильным и превышающим предложение остается спрос на аренду небольших офисов (20 – 50 кв.м) для собственного бизнеса.
Анализ форумов малого бизнеса и удаленных работников показывает, что в целом мотивы выбора формата «жилье+место работы» у зарубежных и отечественных работников совпадают. Наиболее приемлемым решением является размещение жилья и работы в рамках одного комплекса, но в разных зонах. В среднем только около 20% участников форумов считают приемлемой для себя работу в офисно-жилой единице, для остальных идеальный вариант – работа в пределах 5-15 минут пешком от дома (например, размещение жилья и работы в рамках одного квартала).
.jpg)
Согласно мнению опрошенных экспертов, а также опыту развития офисно-жилых пространств в Санкт-Петербурге [20,] показывает, что в ближайшей перспективе создание офисно-жилых пространств будет развиваться по схеме совмещении коворкинга и небольшой гостиницы-хостела - дальнейшее повышение комфорта и расширение спектра пространственных решений пока рискованно, так как вложения могут не окупиться.
Рис. 1. Сравнение приоритетов при выборе типов взаимодействия жилых и общественных пространств[3]
Основными мотивами для подобного выбора служит экономия средств на аренде отдельного офисного пространства и заинтересоанность потребителей в концепции многофункционального жилья[5]. Также востребованным остаетсяформат изолированного сосуществования жилых и деловых функций (зонирование по вертикали или горизонтали) в составе офисно-жилого комплекса. Распространена аренда общего рабочего пространства-мастерской несколькими творческими людьми (Берлин, Амстердам,Нью-Йорк, Барселона, Лондон, Рим) [ 11]
В Японии оказалась востребованной модель смешения жилых и офисноых пространств на основе модульной системы. Также распространяется совмещение работы и жилья в рамках жилой единицы (от квартиры до индивидуального дома) (перечислить). Наряду с этим представлен и востребован формат офисно-жилых комплексов, где приватным является только минимизированная спальня и ванная коммната, остальные функциональные элементы – рабочие и досуговые пространства (библиотека, гостиные и тп), кухня – являются полуобщественными и в равной степени доступны всем жителям комплека. [20]
В Китае реализуются различные типы совмещения жилья, как правило, офисно-жилые модели являются составляющими крупных комплексов, что обусловлено стремительной урбанизацией территорий (перечислить). Однако, новые модели совмещения жилья а работы (например, востребованная в Японии модель смешения жилых и офисноых пространств на основе модульной системы или использование свободной планировки для размещения различных функций) пока воспринимаюся консервативным китайским обществом неоднозначно и комплексы функционируют не в полном соответствии с изначальной концепцией. [2].
· Каждому портрету соответствует определенная специфика пространственного решения взаимодействия жилой и рабочей функций – от отдельной комнаты в квартире до отдельного офиса в структуре комплекса или рабочего места в коворкинге.
· Необходимость отдельного офиса/мастерской может быть обоснована следующими ключевыми факторами:
- работа связана с частыми или постоянными посетителями;
- бизнес может расшириться и потребуется привлечение персонала;
- семья отвлекает от работы.
· Специфика портрета пользователя во многом определяет необходимый состав привлеченных функций.
Несмотря на различные приоритеты пользователей в зависимости от менталитета и экономических условий, возможно формализовать основные требования к пространственной организации ОЖК:
· Социально-демографический и экономический статусы, а также стиль жизни пользователей могут изменяться в процессе функционирования комплекса, что требует:
- создания структуры, способной предложить потребителю совмещение жилья и работы на различных пространственных уровнях;
- обеспечения возможности трансформации внутреннего пространства, расширение или уменьшение площадей, изменения соотношения функций.
· Согласно мнениям пользователей, основным отрицательным аспектом совмещения жилья и места работы является выраженный недостаток общения, что определяет необходимость создания в узловых частях ОЖК полуобщественных пространств для общения жителей, многофункциональных рабочих зон,- активное включение в структуру комплекса общегородского пространства, открытый режим функционирования помещений обслуживания (технического и бытового).
Включение общественных городских пространств в структуру ОЖК рассматривается перспективным также и с позиций девелоперов [19], так как это позволяет повысить экономическую эффективность комплекса. Согласно позиции П. Кудрявцева (соучередитель TDI, девелопер, социолог) наиболее экономически привлекательным является пространственная организация комплекса при которой связующим элементом жилой и деловой составляющих является развитая общественная зона, включающая в себя досуговые и торговые функции.
На основе рассмотренные требования пользователей сформулированы основные принципы пространственной организации ОЖК:
1.Принцип взаимодействия приватных и общественных зон – создание пространственных условий для обеспечения оптимального взаимодействияразнофункциональных процессов, разработка архитектурно-пространственной системы, в которой функции жилья и работы могут сохранять различную степень автономности и дополнять друг друга, оставаясь при этом частью единой структуры.
2. Принцип пространственного стимулирования социальных коммуникаций– предполагает включение в структуру ОЖК различных категорий общественных пространств, которые инициируют социальные взаимодействия как между жителями, так и между посетителями.
Реализуется как в решении генеральных планов: активное включение открытого городского пространства в структуру ОЖК, создание внутренних дворов, открытых площадок, зонсвободного доступа, кафе, магазинов и пр., так и в решении внутреннего пространства: атриумы, галереи, включение в структуру многофункциональных пространств, выполняющих коммуникативную функцию.
3.Принцип адаптивности–подразумевает создание гибкой структуры с высокой адаптивной способностью. Реализуется путем поиска эффективных архитектурно-планировочных, конструктивных и инженерных решений, внедрения современных технических и коммуникационных средств. Гибкость структуры ОЖК обеспечивает его соответствие различным стилям жизни с различными комбинациями жилых и рабочих пространств, возможность быстрого реагирования на изменения требований потребителей.
4.Принцип резервирования ресурсов – наличие пространственных, конструктивных и инженерных ресурсов для развития ОЖК в будущем, для соответствия структуры комплекса новым непредвиденным требованиям, реализуется путем:
- включения нейтральных пространств – наличие в структуре ОЖК пространств с временной функцией, которые в дальнейшем могут быть использованы для расширения необходимых функциональных составляющих;
- резервирования конструктивной прочности – обеспечение запаса прочности несущих конструкций и перекрытий и возможности вертикального развития различных функциональных пространств.
5.Принцип экономической доступности– экономическая доступность жилья и рабочих пространств ОЖК для различных социальных слоев. Реализуется путем применения компактной планировки, следования стратегии энергоэффективных зданий, где обеспечивается снижение эксплуатационных расходов при повышении общего качества жилой и рабочей сред. Реализуется путем взаимодействием передовых инженерных решений и архитектурно-планировочной концепции.
6.Принцип комплексного подхода - комплексное решение проблем формирования ОЖК: социальных, экономических, функционально-планировочных, градостроительных, экологических, конструктивных, инженерно-технических. Комплексная стратегия размещения инженерных систем, позволяющей найти оптимальное соотношение между требованиями жилой и офисной части.
Автор: архитектор Вера Колгашкина
© All Right Reserved. Copyright © ООО Информагентство СА "Архитектор" ©
Свидетельство о регистрации ИА №ФС1-02297 от 30.01.2007
Управление Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия по Центральному Федеральному округу.