Кризис — кризисом, но задач, стоящих перед отраслью, никто не отменял. Федеральные власти считают реальным увеличение объемов жилищного строительства в стране до 150 млн м2 в год. Мэр Москвы наметил не менее масштабную цель — к 2020 году построить в столице еще 70 млн м2. Если эти грандиозные задачи и осуществимы, то лишь на базе индустриального домостроения. Каковы его перспективы в столице?
На этот и другие вопросы нашего издания отвечает первый заместитель главного архитектора Москвы — директор ГУП МНИИТЭП, Народный архитектор РФ, академик архитектуры ЮРИЙ ГРИГОРЬЕВ.
— Юрий Пантелеймонович, массовое строительство жилья для небогатых людей — важнейшая задача. Особенно это актуально се-
годня, когда наступил кризис. Что делается в этом направлении в Москве?
— Несмотря на кризис, мы вступаем в эпоху соревнования за качество жизни, за развитие экономики с учетом прогресса. И неотъемлемой частью этого прогресса становится создание комфортного жилья и жилой среды. Строительство жилья для нас — это масштабный национальный проект, способствующий росту всей экономики. Именно строительство массового жилья в Москве в 1990-е годы было таким локомотивом. Уверен, что оно сможет вытянуть экономику из кризиса и на этот раз. Москва лидирует по объемам строительства социального жилья. В столице реализуются крупномасштабные программы его строительства: бесплатное предоставление жилья очередникам, снос и расселение пятиэтажного и ветхого жилого фонда, строительство жилья для молодых семей, социальная ипотека. В последние годы в городе строилось по 5,5 млн м2 жилья. И если раньше социальное жилье занимало одну треть от всего объема возводимого жилья, то на 2009–2010 годы мэр Москвы определил, что социальное, бесплатное жилье должно занимать не менее 50% жилищной программы. Это очень важное решение для всего населения Москвы, и в ближайшие 5–10 лет объемы строительства социального жилья будут только возрастать.
С другой стороны, не только Москва, но и целый ряд крупнейших городов России имеют огромный жилой фонд, который уже не отвечает современным требованиям. Поэтому в Москве ставка сделана не только на строительство нового жилья, но и на модернизацию всей городской инфраструктуры с учетом комплексности планирования для создания полноценной городской среды. В столице из 200 млн м2 жилья 55 млн м2 — это 9–12-этажные панельные и блочные дома 1960–1970 годов застройки, которые нуждаются в капитальном обновлении. Основу массового жилья должны составлять индустриальные методы строительства. Мы с удовольствием вели бы коттеджную застройку, и, кстати, коттеджи уже строятся. К примеру, в столице строится 160 комфортных коттеджей для многодетных семей. И все-таки в Москве, где земля — на вес золота, такую роскошь, как коттеджное строительство, мы не можем позволить себе. Мы вынуждены идти вверх, хотя я сам не сторонник многоэтажного строительства. К сожалению, многие проектировщики не знают или знать не хотят вопросов экономики эксплуатации. Но мы за все платим из своего кармана, и все больше будем платить. Проектировщики должны думать и об этом, об энергосбережении, о рациональной планировке самих домов. Сейчас эти вопросы выходят на первый план.
— Раньше внимание в основном было сосредоточенно на коммерческой застройке. Теперь столичные власти занялись комплексной застройкой районов, которая включает в себя строительство детских садов, школ, поликлиник, магазинов в шаговой доступности. Новый подход оправдывает себя?
— На все 100 процентов! В Москве реализуются крупномасштабные программы по комплексному развитию и реконструкции. Это — санация центра, жилищное строительство, транспортное и гаражное строительство, реформирование, перебазирование и ликвидация промзон, строительство высотных зданий, модернизация кварталов сложившейся застройки, включая снос пятиэтажных домов первого периода панельного домостроения и ветхого жилья,
реконструкцию пятиэтажек несносимых серий, капитальный ремонт 9–12-этажных домов крупнопанельного домостроения 1970-х годов и др. Несмотря на кризис, в Москве постоянно ведется кропотливая и планомерная работа. В связи с возрастающим дефицитом свободных для застройки территорий разработаны новые подходы к перспективам развития города. Прежде всего, они связаны с изменением структуры городских территорий и обновления, реконструкции всей инфраструктуры в рамках границ города с учетом более эффективного его использования. Все жилые районы и микрорайоны проектируются и осуществляются только комплексно. Наглядным примером комплексного подхода являются такие жилые районы, как Южное Бутово, Марьинский парк, Братеево, Жулебино, Солнцево и ряд других. Каждый из этих районов равен среднему городу России. Разработаны и повсеместно
применяются новые проекты школ, детсадов, поликлиник, пунктов охраны порядка, станций скорой помощи, пожарных депо и других объектов и сооружений. Действуют новые нормативы по обеспечению жителей автопаркингами и другими объектами обслуживания рядом с жильем. Так, в соответствии с постановлением правительства Москвы даже для муниципальных домов мы должны строить автостоянки, исходя из нормы: одно машино-место на семью.
— Известно, что Вы — сторонник индустриального домостроения. И сегодня примерно 50% массовой жилой застройки в столице обеспечивается именно индустриальными методами. Что нового появилось в этой сфере?
— Индустриальное домостроение — это не только КПД. Проектно-строительным комплексом города, наряду с дальнейшим совершенствованием системы индустриального полносборного панельного домостроения, активно ведется планомерная работа по внедрению в массовое жилищное строительство сборно-монолитных и других конструктивных систем. Достоинства монолитных и сборно-монолитных жилых домов хорошо известны как проектировщикам, так и жителям города. И они, в основном, пока применяются для коммерческой продажи. Конечно, со временем массовое применение современных сборномонолитных конструктивных систем станет реальностью и позволит освободиться от достаточно жестких параметров индустриального конвейерного панельного домостроения. Но даже в Москве, при наличии огромной отлаженной индустриальной базы панельного домостроения, массовое строительство таких домов обходится пока дороже на 30% и осуществляется немного медленнее возведения полносборных панельных домов. В Москве работают крупные комбинаты панельного домостроения: ДСК-1 выпускает 1 100 тыс. м2, ДСК-2 — 450 тыс. м2, ДСК-3 — 500 тыс. м2. Новые серии крупнопанельных домов московских ДСК имеют высокие качественные функциональные, архитектурно-планировочные и технико-экономические показатели, а отлаженное десятилетиями конвейерное производство обеспечивает минимальный уровень себестоимости производства и максимальные темпы строительства в любое время года. Поэтому, в первую очередь, строительство доступного массового жилья, и, прежде всего, в крупных городах, необходимо осуществлять за счет современного крупнопанельного домостроения, которое сегодня в Москве выполняется более качественно, чем сборно-монолитное и, в основном, сдается в эксплуатацию «под ключ». Достаточно сказать, что 1 м2 общей площади по сметной стоимости варьируется от 20 до 25 тыс. руб. Это уже с отделкой и с учетом НДС. С конца 1990-х годов и по настоящее время в сжатые сроки была проделана большая и сложная работа по дальнейшему качественному совершенствованию и модернизации действующих и внедрению новых серий блок-секций для полносборных жилых домов, именно для массового строительства. Особо отмечу разработку и утверждение новой нормативной базы как основы для проектирования и строительства на уровне европейских стандартов.
— Какие меры предпринимаются для снижения сметной стоимости строительства? Есть ли еще резервы для экономии строительства социального жилья?
— Эта тема постоянно находится в центре нашего внимания. Ведется целенаправленная работа по снижению сметной стоимости строительства жилых зданий массовых серий за счет совершенствования объемно-планировочных, конструктивных решений, систем инженерного оборудования. В проектах массовых серий применены экономичные объемно-планировочные решения, реализованы программы экономии основных строительных материалов (стали, цемента, лесоматериалов), достигнута высокая степень индустриальности панельных зданий. Однако внедрение ряда перечисленных мероприятий привело к определенному увеличению сметной стоимости строительства. Например, теплозащитные окна удорожают строительство до 8%, остекление балконов
и лоджий — до 3–5%, мероприятия по предупреждению прогрессирующего обрушения — до 4%. При этом сметная стоимость 1 м2 общей площади квартир новых серий жилых домов массового строительства без учета затрат на подготовку и освоение территорий, внутриквартальные инженерные сети и благоустройство придомовой территории составляет в Москве 20–25 тыс. рублей (с учетом 18% НДС), в зависимости от конкретной серии жилого дома.
В связи с постоянным ростом стоимости энергоресурсов и, как следствие, ростом оплаты населением отопления и горячей воды, что ощутимо сказывается на
бюджете семьи, значительная работа проводится по энергосбережению в массовом жилищном строительстве Москвы. В два этапа, с завершением в 2000 году, строительная индустрия массовых типов жилых зданий была переведена на выпуск наружных ограждающих трехслойных крупнопанельных конструкций с существенным повышением уровня тепловой защиты. Одновременно осуществлено внедрение в массовое строительство новых тепло- и шумозащитных окон с применением стеклопакетов. Планомерная реализация этих решений позволила обеспечить весомое энергосбережение в массовом жилищном строительстве и существенно снизить затраты: на отопление — на 40%, на горячее водоснабжение — на 20%. Работы по этому направлению продолжаются, в том числе и в части применения новых фасадных систем, вентилируемых с эффективными утеплителями. Эти фасадные системы находят применение не только в сборно-монолитном, но и в крупнопанельном жилищном строительстве, а также при реконструкции и капитальном ремонте жилых зданий, объемы которых возрастают из года в год. Современное панельное домостроение еще не исчерпало заложенных в нем архитектурно-планировочных и конструктивных возможностей, остается конкурентоспособным, имеет наибольший спрос на рынке и активно решает задачу выполнения планов массового строительства жилья, включая и социальное. Если перечисленные факторы повышения и снижения проектной сметной стоимости приводят, в конечном итоге, к повышению как комфортабельности, так и сметной стоимости 1 м2 общей площади жилых домов до 10–20%, то продажная стоимость резко увеличилась по сравнению со сметной его стоимостью. Качественный скачок в развитии массового домостроения при резком повышении уровня комфортабельности квартир достигнут за короткий срок — без коренной перестройки существующей производственной базы — за счет внедрения прогрессивных, рациональных проектных решений, совершенствования организационно-технических методов производства, современных экономичных методов строительства. Авторские коллективы
стали лауреатами премии Правительства РФ за создание новых серий жилых домов для ДСК-1 и ДСК-3 для массового строительства, а также за комплексную застройку крупнейшего жилого района «Марьинский парк». Вместе с тем нельзя «топтаться на месте», иначе мы снова скатимся к «типовухе». Резервы снижения сметной стоимости в сфере проектирования практически исчерпаны. В то же время резервы снижения себестоимости и сметной стоимости
строительства социального жилья имеются в сферах градостроительства (выбор площадок с небольшим объемом сносимых строений, минимальное обременение инженерными сетями), в ценообразовании на материалы, изделия и конструкции — особенно это важно для более дорогостояще-
го монолитного домостроения — а также за счет снабжения строительства материалами, изделиями, приборами не только из московского, но и из других регионов, если поставки из этих регионов осуществляются по более низким ценам. Резервы можно изыскать при совершенствовании технологии изготовления индустриальных изделий, способов возведения зданий. Реализация всех этих мероприятий обеспечивает снижение себестоимости строительства
в целом на 5–10%. Но основные резервы в снижении стоимости строительства находятся в сфере распределения и ценовой рыночной реализации жилья. За последние годы резко подорожали многие составляющие строительства — металл, цемент, земля, различные техусловия присоединения к магистральным коммуникациям.
— Рост продажной стоимости вызывает серьезную тревогу, делает покупку жилья практически недоступной для большей части населения. Каким образом, по-вашему, можно обеспечить оптимальное соотношение цены и качества?
— Доступность жилья характеризуется его стоимостью, а комфортность — его качеством. Сочетание доступности и комфортности образуют формулу рынка «цена-качество». К доступному жилью можно отнести жилые дома, возводимые по социальному заказу, стоимость 1 м2 общей площади квартир которых соответствует стандартному нормативному уровню комфортности и нижней планке стоимостной шкалы рынка недвижимости. Обеспечение такого уровня стоимости достигается в Москве за счет соблюдения, начиная с разработки проектно-сметной документации жилых домов, следующих принципиальных факторов. Первый фактор — площади квартир социального назначения строго соответствуют нижнему уровню нормирования площадей помещений в соответствии с региональными московскими нормативами. Второй — наибольший спрос при реализации жилья имеют преимущественно одно- и двухкомнатные квартиры. Так как понятие стоимости 1 м2 общей площади квартир устарело и не отражает демографической конкретности, следует планировать создание таких типов квартир с введением показателя стоимости заселения одного человека, а также стоимости квартир. Для обеспечения доступности приобретения квартир следует ввести в практику строительства применение сверхмалых одно- и двухкомнатных квартир, которые можно предложить для приобрете-
ния, например, молодым семьям как промежуточного этапа (или залога) до приобретения ими более комфортного жилья, и социального, и коммерческого. Однако заказчики и подрядчики всячески уходят от решений этой задачи опять же из-за пресловутой стоимости 1 м2, хотя в аналогичном доме мы создаем на 30% больше малогабаритных квартир для посемейного заселения с меньшей стоимостью их эксплуатации. Третий фактор — использование архитектурно-планировочных решений с максимальной шириной корпуса для энергосбережения. Четвертый — применение строительстве жилых домов преимущественно секционного типа (не менее двух-трех секций). Пятый — применение в крупных городах с развитой индустриальной базой жилых домов высотой в пределах 14–17 этажей, обеспечивающих минимальный уровень цены 1 м2 общей площади, так как чем выше дом, тем он дороже не только по стоимости, но и в эксплуатации, что особенно актуально для социального жилья. Этажность жилых домов сегодня растет — это выгодно и заказчику, и подрядчику. Но не надо забывать и о стоимости эксплуатационных расходов, которые растут пропорционально росту этажности. К сожалению, этому уделяется мало внимания, и в науке, и на практике. Наконец, шестой фактор — уменьшение при строительстве социальных жилых домов их обременения большими расходами на инженерные коммуникации и городскую инфраструктуру. Социальное строительство должно осуществляться, как правило, за счет средств госбюджета. Это позволит обеспечить государственное регулирование цен на доступное жилье, а также реализовать ряд муниципальных программ — жилье для военнослужащих, жилье для молодых семей и др. Строительство доступного жилья в ряде случаев может осуществляться и за счет частных инвесторов, однако при одном условии — государственном установлении верхней границы цены квадратного метра. Коммерческая реализация этого жилья должна осуществляться, главным образом, за счет ипотечного кредитования.
— В строительной сфере сейчас сложилась сложная ситуация. Многие СНиПы отменены, лицензии вот-вот отменят, саморегулируемые организации еще не созданы. Все это не может не вызывать серьезную тревогу...
— Действительно, ситуация, в которой оказался проектно-строительный комплекс, в связи с вступлением в 2003 году в силу Федерального закона №184 «О техническом регулировании» от 27 декабря 2002 году, очень тревожная. Новые техрегламенты так и не созданы. Подготовленные и принятые в 2007 году изменения в этот федеральный закон не сняли те основные проблемы, которые не позволяют практически реализовать этот закон в строительной отрасли.
Следует отметить, что ряд действовавших СНиПов отменен постановлениями бывшего Госстроя РФ. Действие других СНиПов продлено до 2010 года, хотя их требования, согласно упомянутому закону, как это ни парадоксально, не являются обязательными. Не определен и статус региональных нормативных документов. Все это приводит к различному толкованию нормативной базы и, в конечном счете, сказывается на качестве массового жилого строительства и увеличивает его стоимость. Считаю, что необходимо ускорить создание требуемых законом нормативов, национальных стандартов и сводов правил с учетом такой важнейшей темы, как «Доступное жилье». Поскольку в Москве уже накоплен огромный опыт создания современных жилых домов на основе блоксекционного метода проектирования и строительства, то и в будущем наша столица будет оставаться лидером в создании комплексной жилой среды — экономичной, красивой, удобной и доступной для граждан. Для этого есть все объективные возможности. И, прежде всего, творческий потенциал московских архитекторов, проектировщиков и строителей, который необходимо правильно использовать и регулировать, ориентируясь не на вчерашний день, а на настоящее и будущее.
Подготовлено Геннадием Люлькиным
Публикация по программе информационного обмена предоставлена Издательством "АРД-центр" для сайта ArchInfo.Ru (Архитектура, Информация, Рооссия).
Сайт Ard-center.Ru разработан Информагентством "АРХИТЕКТОР".
Приглашаем в общее архитектурное интернет пространство!
© All Right Reserved. Copyright © ООО Информагентство СА "Архитектор" ©
Свидетельство о регистрации ИА №ФС1-02297 от 30.01.2007
Управление Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия по Центральному Федеральному округу.